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【Shares Investment】与砂之船房地产投资信托的一席话

发布时间:2018-11-21


 

SI研究:与砂之船房地产投资信托的一席话



中国经济从出口主导转变为以国内消费主导的动力正是来自可随意花钱的中国年轻一代消费者,后者的数目正不断迅速增长。

 

随着收入稳定上升,中国的中产阶层正不断从大城市蔓延开去,速度之快乃前所未见。现代的中国消费者不再只是购买日常必需品。在很大程度上,教育水平提高也塑造了今时今日中国消费者的花钱模式。随着识字率提高至96%,中国消费者越来越见多识广,对奢侈品的需求日益增加已经成为一种生活方式。

 

从这股新风气受惠的是砂之船房地产投资信托(Sasseur Real Estate Investment Trust,以下简称砂之船REIT),它是首个在新加坡交易所主板上市的亚洲名牌折扣商场(outlet mall 奥特莱斯)。在2018年3月上市后,砂之船REIT公布的一连串好消息引起不少投资者的注意。


其中一个好消息是,砂之船REIT创立最久的重庆名牌折扣商场在其最近举行的10周年销售活动中打破多项纪录。在为期16天的销售活动中,总销售额达到巨大的3.25亿人民币。累积合计来算,每日平均销售额比去年同期上升大约27.6%。单单首日销售,重庆名牌折扣商场便录得惊人的1.3亿人民币,打破去年的9000万人民币销售数字,并创下中国名牌折扣商场的单日最高销售纪录!

 

在证明其拥有庞大增长潜能下,砂之船REIT获得2018《时代财智》年度房产信托大奖(Fortune Times REITs Pinnacle Award)中的“亚洲最具潜力产业信托” 奖项(Most Promising REIT in Asia)。在得悉砂之船集团(SASSEUR Group)的董事局主席徐荣灿到访新加坡及为了解关于砂之船REIT的投资优势,《股市资讯》把握机会与徐先生进行了专访。


砂之船REIT的初步组合包含了位于重庆、璧山、合肥及昆明的4个名牌折扣商场。

 

世俗行业顺风顺水

 

首先,从宏观基本面来看,相信大家都知道,国内消费在未来几十年将推动中国的增长,那么,究竟这个现象有多重要?

 

灼识咨询 (China Insights Consultancy)进行的独立研究显示,人均名义国内生产总值(GDP)预期从2016年至2021年将以7.4%年复合增长率(CAGR)增长,从54000人民币增加至大约78000人民币。

 

同一期间,城市家庭人均消费开支在一级城市将取得6.7% 增长至5万人民币,而二级城市将取得8.2% 增长至39000人民币。换句话说,随着人民财富增加,中国的消费将会出现戏剧性转变,而奢侈品将大受欢迎。

 

2021年,在线平台将占了中国预期总零售数字的一大部份,但名牌折扣业的增长步伐将更为迅速。当名牌折扣商场将以24.2% CAGR增长至2012年的1,450亿人民币的同时,中国的零售销售整体而言预期只是以17% CAGR 增长。

 

中国名牌折扣业的增长前景最为强劲的部份原因是它处于初创期。由于它的销售数字仍低,2016年的名牌折扣销售只得490亿人民币,而未能满足的需求为310亿人民币,换句话说,供应还未能应付名牌折扣业的市场需求,后者在2016年估计为800亿人民币。

 

中国名牌折扣业拥有迅速增长潜能的另一个原因是,与其他发达国家比较,中国的名牌折扣商场明显供应不足。业内的报告指出,中国名牌折扣商场密度每100人每总楼面面积只得大约0.4平方米,而相对美国为2.4平方米。随着中国中产阶级人数继续增长,加上可支配收入增加,中国名牌折扣业的规模至2030年将超越美国,以总销售额达到6,400亿人民币成为全球之冠。

 

独一无二的资产组合

 

虽然砂之船REIT归类为一个零售REIT,但由于其资产组合只包含名牌折扣商场,因此它其实可以再细分为完全属于其自身的资产类别。另一方面,名牌折扣商场为消费者提供一个增值渠道,让他们可以体验产品的高质素及保证是正货。

 

原因之一是,名牌折扣商场与传统商业购物商场的经营模式不一样,它整年为全价传统零售商提供一个渠道来以大折扣清销商品(类似新加坡在樟宜坊内的工厂直销店),让中国消费者以物有所值的价钱购买心仪的品牌。在名牌折扣商场售卖的货品通常是一些过时产品,因为时尚服饰很快换新款式。鉴于名牌折扣商场的货品是以很大折扣清销,因此电子商贸平台不具有价格优势。

 

由于这个特性,名牌折扣商场展现惯性的反周期行为。举个例子,美国最大规模的全价零售商之一梅西百货(Macy’s),其销售收入从2007年的263亿美元下跌至2008年的249亿美元,而名牌折扣店Tanger的销售收入在同一时间则持续取得增长,从2.29亿美元增加至2.45亿美元。

 

与此同时,如果投资者担心还未有平息的美中贸易战,砂之船REIT管理层重申,其业务对象只涉及中国国内中层阶层的消费者。事实上,砂之船REIT管理层有信心中国名牌折扣业在未来10年将取得巨大增长,并表示中国消费者喜欢在动荡时期购买物有所值的产品。 还有就是,中国政府大力推动国内消费来刺激经济,从其最近减轻个人所得税及进一步承诺减低进口关税便可见一斑。

 

砂之船的独特基因

 

虽然中国的消费开支上升必定会刺激零售业增长,但不是所有零售商都可以从这个趋势中受惠。传统购物商场难以逃避电子商贸平台的威胁便是一个很好的例子,因为后者为中国消费者带来更便捷的服务。

 

此外,其他传统名牌折扣商场也变得高度商品化,这是一个环球现象,在新加坡也很普遍。中国缺乏活力的购物文化让砂之船重新思考它应如何设计及经营其名牌折扣商场。


徐主席解释,推出专有的超级创新 “1+N”模式是为了围绕着名牌折扣商场来建立一个全新的综合生活时尚(N)和零售平台 (1) ,以创造一个称为超级名牌折扣店的概念。除了购物外,顾客可以在名牌折扣商场内参与不同类别的活动,像体育或体验农村生活。儿童也有特别的角落,让他们可以参与游戏及丰富多姿的活动。


随着政府推动有中国特色的社会,徐先生也希望通过砂之船REIT名牌折扣商场来捕捉及提升购物者的集体经验。追忆其身为艺术家的时光,徐先生重申,艺术和文化也成为了砂之船REIT的一大部份难以捉摸的基因。


这让我们明白为何砂之船REIT把目标瞄准二级城市。除了这里的中产人口(随意消费的能力较高)增长更为快速外 ,砂之船REIT的社区生活概念,加上可以享受购物乐趣,全是特意瞄准当地市民,而后者构成90%的回头客。除此之外,二级城市的土地价格与一级城市相比较为便宜,而且饱和度及竞争度也相对较低。整体而言,这个策略帮助砂之船REIT提升人流量和购物者的消磨时间,从而令其名牌折扣店的零售消费提高。

 

共生业务模式

 

为使租户和管理商的表现一致,砂之船REIT与其保荐商采取一个委托管理协议(EMA)模式。在EMA协议下,砂之船REIT 的收入包含一个固定部份,后者每年将提高3%,以及一个变动部分,后者是与每个产业的总租户销售额挂钩,并让这个REIT的投资者可以参与快速增长的租户销售。这个共生关系可以推动销售,让REIT持有者可以受惠于名牌折扣商场的成功,而固定部份为下行风险提供保障。


部份投资者对基于总收入的加权平均租约期限(WALE)只得1.3年感到担忧。为此,管理层解释,由于中国的名牌折扣业快速增长,其基于销售的租约较短让表现差劲的租户可以被表现较佳者马上取代。其保荐商指出,这个模式对租户和管理商均有利,因为砂之船集团过去29年的销售以40%CAGR增长。

 

高于预期的业绩表现

 

EMA下,保荐商承诺,以组合层面考量,如果REIT的租金未能达标,它将弥补不足的收入,而这个保证只会在实际租金连续高于保证水平两年才会失效。不过,迄今为止,砂之船REIT的收入均高于预期,无需保荐商介入。

 

2018年11月12日最新公布的业绩里,砂之船REIT报2018年第三季度的EMA租金收入为2,910万元,比预期的2,890万元高出0.7%。与此同时,给单位持有者的可分派收入为1,820万元,比预期高4.5%。整体而言,3Q18的每单位派息为0.01542 元,也提高了4.5%。

 

总销售方面,4家名牌折扣商场在3Q18报20亿人民币,比预期高出7.9% 及比去年同期高出35.7%。


FY18股息获益率以0.80元招股价计算,最初预期为7.5%,意味着每单位派息为0.06元。但考虑到股价目前下跌至0.69元,而REIT的表现高于预期,投资者期望获得的实际获益率可能高于8.7%。

 

此外,以目前股价来看,砂之船REIT是以每股0.771元账面值折扣交易,而11.8%的账面值折扣为投资者提供了更高的安全边际。

 

吸引大型基石投资者

 

展望未来,砂之船REIT陆续有许多潜在产业等待收购。接下来可以获得优先权收购的两个产业是在西安和贵阳,而陆续而来的三个产业是在南京、杭州及长春。假设砂之船REIT未来收购所有上述提到的产业,其合共的总楼面面积将增长超过三倍。此外,其保荐商也表示,它正积极探求及扩大其名牌折扣商场数目,后者将可以在日后供砂之船REIT收购。


对散户投资者来说,砂之船REIT增长前景的最好证明就是来自基石投资者的参与。其中包括中国电子商贸巨子京东(JD.com)、曼谷人寿保险(Bangkok Life Assurance)、CKK Holdings及星展银行(DBS Bank)。

地址:上海市徐汇区乌鲁木齐南路158号

电话:021-6451 6699

邮箱:sasseur1989@sasseur.com

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